Warunki zabudowy – wszystko, co chcesz o nich wiedzieć

Witaj w następnej części naszego poradnika „Budowa domu – krok po kroku” .
Tydzień temu pisaliśmy o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz o warunkach zabudowy. Jeśli nie czytałeś poprzedniej części, to zachęcamy do zapoznania się z nią: „MPZP vs warunki zabudowy” .
Dzisiaj bardzo dokładnie przyjrzymy się tylko temu drugiemu dokumentowi, czyli decyzji o warunkach zabudowy. Mamy nadzieję, że odpowiemy na wszystkie Twoje pytania i rozwiejemy wszelkie wątpliwości związane z tym tematem.

Zapraszamy do lektury!

Warunki zabudowy – pytania i odpowiedzi

1. Kiedy jest potrzebna decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy jest potrzebna wtedy, gdy chcesz wybudować dom na terenie, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan miejscowy obejmuje aktualnie około 30% terytorium Polski, więc jest duże prawdopodobieństwo, że warunki zabudowy mogą dotyczyć Twojej działki.

Dodatkowo, decyzja jest niezbędna w momencie, gdy chcesz:

• przebudować dom zmieniając jego formę architektoniczną;
• zmienić sposób użytkowania obiektu lub jego fragmentu (np. adaptacja części budynku mieszkalnego na cele usługowe).

2. Kto może ubiegać się o decyzję?

O decyzję o warunkach zabudowy może ubiegać się każdy. Nie musisz być właścicielem działki / terenu, by móc wystąpić o ten dokument. Jeśli masz zamiar kupić działkę, a obecny właściciel nie posiada warunków zabudowy (ani oczywiście jeśli teren nie jest objęty planem miejscowym), warto, a nawet należy, wystąpić o wydanie takiej decyzji.

3. Jakie muszą zostać spełnione kryteria, aby decyzja mogła zostać wydana?

Aby urząd wydał decyzję o warunkach zabudowy, musi zostać spełnionych kilka warunków:

1. Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, która znajduje się w obszarze analizy* jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. Teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 utrata mocy ustawy ust. 1;
5. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Podane powyżej podpunkty pochodzą z Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 61.

* w obszar analizy wchodzi minimum trzykrotna szerokość frontu (naszej / interesującej nas) działki przylegającej do drogi, w każdym kierunku od granic działki lub terenu objętego wnioskiem.

Pierwszy warunek ma związek z:

• Zasadą dobrego sąsiedztwa. Jak sama nazwa wskazuje, chodzi o to, by nowa zabudowa była dostosowana do funkcji istniejących w sąsiedztwie obiektów oraz by była podobna do nich w zakresie gabarytów i formy architektonicznej.
• Zasadą kontynuacji funkcji. Nowa zabudowa powinna być dostosowana do funkcji już istniejących obiektów. Nie oznacza to jednak, że nowe zabudowania muszą mieć dokładnie tę samą funkcję co istniejąca, chodzi o to, by nowa funkcja inwestycji nie była kolizyjna z funkcją istniejącej zabudowy (np. aby nie powstała fabryka na terenie rekreacyjnym).

4. Kiedy możemy nie otrzymać decyzji?

Możemy nie otrzymać decyzji, gdy:

• jeden z podanych w powyższym punkcie warunków nie może zostać spełniony,
• aktualnie trwają prace nad uchwaleniem planu miejscowego.

5. Co trzeba zrobić, by otrzymać decyzję? Kto wydaje warunki zabudowy?

Aby otrzymać decyzję o warunkach zabudowy, musimy wypełnić wniosek oraz dołączyć do niego załączniki.

Warunki zabudowy wydaje: wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

6. Jak wygląda wniosek o wydanie warunków zabudowy? Jak należy go wypełnić?

Poniżej przedstawiamy wzór wniosku, który można pobrać ze strony Urzędu Miasta Łodzi.

(Nasza pracownia działa głównie na terenie Łodzi, dlatego też większość przykładowych pojawiających się dokumentów będzie dotyczyć właśnie Łodzi).

warunki zabudowy – wzór wniosku dla miasta Łodzi

Sporządzenie kompletnego wniosku zwiększa szansę, że decyzję otrzymamy szybciej. Każda wątpliwość ze strony urzędu to ewentualność korespondencji z wnioskodawcą, a to wydłuża cały proces tworzenia decyzji.

We wniosku dokładnie określamy na czym ma polegać inwestycja. Musimy sprecyzować charakterystykę planowanej inwestycji:

• przeznaczenie budynku;
• parametry budynku (wysokość elewacji, attyki, szerokość elewacji od frontu działki, liczba kondygnacji, kształt dachu, kąt nachylenia połaci dachowych, wysokość kalenicy);
• dojazd do działki;
• określenie zapotrzebowania na media.

Może wydawać się, że są to pytania szczegółowe, jednak w przypadku określenia wymiarów, obowiązuje dokładność do 1m.

7. Co należy dołączyć do wniosku? Jakie są wymagane załączniki?

Poniżej wymienione dokumenty to podstawowe załączniki, które należy dołączyć do wniosku:

• mapa zasadnicza w skali 1:500 lub 1:1000 – mapa musi obejmować obszar przeznaczony do analizy nie mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu działki przylegającej do drogi, w każdym kierunku od granic działki objętej wnioskiem;
• koncepcja zagospodarowania działki (na kopii mapy), czyli usytuowanie budynku z uwzględnionymi już dopuszczalnymi odległościami od granic działki, wraz z oznaczeniem granic terenu objętego wnioskiem oraz granic obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać;
• zapewnienia (promesy, wymagania techniczne lub umowa) gestorów sieci (ZWiK, Gazownia, PGE) oraz zapewnienia właściwego zarządcy drogi o możliwościach obsługi inwestycji.

promesa = informacja ogólna, obietnica, że jest możliwość doprowadzenia mediów
wymagania techniczne = szczegółowe warunki techniczne podłączenia posesji z danym medium
umowa = związana z konkretną osobą i dotyczy nieruchomości zainwestowanych, posiadających media.

W razie potrzeby, dodatkowo należy dołączyć:

• upoważnienie udzielone osobie działającej w imieniu wnioskodawcy (w tym przypadku często jest to architekt);
• decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach (w przypadku inwestycji mogących wpłynąć na pogorszenie stanu środowiska);
• decyzję o lokalizacji inwestycji w pasie drogowym (wydawaną przez zarządcę drogi);
• dowód uiszczenia opłaty skarbowej za decyzję (jeśli inwestycja nie jest budynkiem mieszkalnym) + za pełnomocnictwo.

8. Jaka jest opłata za złożenie wniosku?

Budynki mieszkalne są zwolnione z opłaty. Dla wszystkich pozostałych opłata wynosi 107 zł.

9. Jaka jest opłata za pełnomocnictwo?

17 zł.

10. Ile czeka się na wydanie decyzji?

Na wydanie decyzji czeka się od 1-1,5 miesiąca (wariant bardzo optymistyczny) do kilku (4-6) miesięcy. Wiele zależy od tego, jak poprawnie wypełniliśmy wniosek, czy urzędnicy nie będą mieli żadnych wątpliwości, zapytań czy też zastrzeżeń do naszego wniosku.

11. Kto jest informowany o całej procedurze?

Informowane są osoby, które wystąpiły o decyzję oraz sąsiedzi działki, której temat dotyczy. Wszyscy, listownie, otrzymują zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W ciągu 14 dni od otrzymania zawiadomienia, każda ze stron może wnieść uwagi co do wniosku (udając się do urzędu i przeglądając wniosek).

12. Jak wygląda decyzja o warunkach zabudowy?

wzór decyzji o warunkach zabudowy

13. Czego dowiemy się z decyzji?

Z decyzji o warunkach zabudowy dowiemy się:

• co jest przedmiotem inwestycji;
• jakie jest przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu;
• jakie są warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, a w tym:
  – jaka jest nieprzekraczalna linia zabudowy / obowiązująca linia zabudowy,
  – jaki jest dopuszczalny wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki,
  – jaki jest udział powierzchni biologicznie czynnej,
• jakie parametry musi spełniać budynek, m.in.:
  – szerokość elewacji frontowej (z dopuszczeniem tolerancji wymiarowej od-do),
  – wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej / jej gzymsu / attyki,
  – nachylenie połaci dachowej,
• jakie są warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi, przyrody i krajobrazu;
• jakie są warunki i zasady obsługi w zakresie komunikacji;
• jakie są warunki i zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej:
  – zaopatrzenie w energię elektryczną,
  – zaopatrzenie w energię cieplną,
  – zaopatrzenie w wodę,
  – odprowadzenie ścieków, wód opadowych
  – lokalizacja miejsca gromadzenia odpadów

14. Jak długo jest ważna decyzja o warunkach zabudowy?

Teoretycznie warunki zabudowy są ważne bezterminowo. Jednak trzeba pamiętać, że jeśli zostanie uchwalony plan miejscowy, a na podstawie decyzji o warunkach zabudowy nie zostało wydane pozwolenie na budowę, a są one sprzeczne z planem miejscowym – tracą ważność!

Pierwszy kontakt z tym dokumentem może budzić dużo wątpliwości. Dla nas to chleb powszedni, dlatego zachęcamy do współpracy. Chętnie pomożemy w wypełnieniu i złożeniu wniosku do urzędu.

A może pominęliśmy jakieś ważne dla Ciebie pytanie i nie znalazłeś tu dla siebie odpowiedzi? Jeśli tak, nie wahaj się i pytaj. Jak zwykle, możesz skontaktować się z nami na różne sposoby:

• przez e-mail: aleksander@rau-architekci.pl lub
• za pośrednictwem naszego facebooka: Rau Architekci.

Pozdrawiamy serdecznie! 🙂