Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego VS warunki zabudowy

Witaj w następnej odsłonie naszego poradnika „Budowa domu – krok po kroku” .
W poprzedniej części omówiliśmy wszystkie kwestie dotyczące samej działki budowlanej: na co zwrócić uwagę, czego się wystrzegać. Poruszyliśmy kwestie urzędowe, prawne i architektoniczne. Hasła: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz warunki zabudowy pojawiły się już u nas wcześniej. Dzisiaj przyjrzymy się o wiele dokładniej tym dwóm dokumentom. Zachęcamy do lektury. Jeśli zdecydujesz się na budowę domu, przynajmniej z jednym z tych dokumentów będziesz mieć do czynienia.

Z poprzedniego artykuły dowiedziałeś się, że aby starać się o możliwość wybudowania domu na działce, musisz prawnie posiadać teren, który jest (działka uzbrojona) lub będzie przeznaczony do postawienia domu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz warunki zabudowy.

Czego dzisiaj się od nas dowiesz?

1. co to są za dokumenty?
2. z czego się składają i jak wyglądają?
3. jakie są ich wady i zalety?
4. gdzie można zobaczyć te dokumenty / jak się o nie starać?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

1. Co to za dokument?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), inaczej plan miejscowy, to akt prawa miejscowego. W dokumencie tym określane jest:

• przeznaczenie terenu,
• warunki zagospodarowania terenu,
• warunki zabudowy terenu,
• rozmieszczenie inwestycji celu publicznego.

Mówiąc bardziej przystępnym językiem oraz ograniczając się do naszego tematu, czyli do budowy domu, zapoznając się z planem miejscowym, możemy dowiedzieć się, czy prawo dopuszcza postawienie domu mieszkalnego na naszej działce.

2. Z czego składa się MPZP?

Dokument składa się z dwóch części:

• część tekstowa (uchwała)
• część graficzna (załącznik do uchwały).

Część tekstowa.

W uchwale możemy szczegółowo zapoznać się z informacjami dot. przeznaczenia terenu. Znajdują się tu m.in. szczegółowe opisy kategorii przeznaczenia terenów, ustalenia dot. zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego.

Część graficzna.

Poniżej przedstawiamy przykładowy rysunek planu miejscowego:

rysunek pobrany ze strony Miejskiej Pracowni Architektonicznej w Łodzi

3. Zalety i wady MPZP.

Niewątpliwą zaletą planu miejscowego jest fakt, że od razu mamy podane wszystkie informacje dotyczące przeznaczenia interesującego nas terenu. Dodatkowo, czas trwania inwestycji (budowy domu) skraca się o kilka miesięcy, ponieważ nie musimy ubiegać się o warunki zabudowy. Wadą natomiast na pewno jest to, że interesujący nas teren może być zakwalifikowany pod inny typ zabudowy lub mieć zupełnie inne przeznaczenie (niebudowlane), w takiej sytuacji mamy bardzo małe szanse, by np na terenie R (rolnym) móc wybudować dom.

4. Gdzie możemy otrzymać dokument?

Poszukiwania uchwał oraz rysunków możemy rozpocząć w internecie. Najczęściej na oficjalnych stronach konkretnego Urzędu Miasta znajdują się omawiane dokumenty. Oczywiście w sytuacji, jeśli w ogóle miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został sporządzony dla danego terenu. Warto na samym początku poszukiwań wpisać po prostu w wyszukiwarkę: „nazwa miejscowości MPZP” .

Nasza pracownia architektoniczna koncentruje swoje działania na terenie województwa łódzkiego.

Jeśli chodzi o Łódź, wypisy i wyrysy planu wydaje:

• dla obowiązujących planów: Wydział Urbanistyki i Architektury UMŁ, który mieści się przy ul. Piotrkowska 104.
• dla nieobowiązujących planów: Biuro Architekta Miasta UMŁ, które znajduje się przy ul. Piotrkowska 113. Nieobowiązujące plany mogą służyć np. w procedurach legalizacyjnych.

Dla Łodzi cały wykaz uchwał wraz z załącznikami możemy znaleźć na stronie Miejskiej Pracowni Urbanistycznej – kliknij, aby tam się znaleźć.

Warunki zabudowy

1. Co to za dokument?

Warunki zabudowy, a dokładniej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawane są wtedy, gdy interesujący nas teren nie został jeszcze objęty planem miejscowym.

Jak sama nazwa wskazuje, dokument ten ustala jakie warunki muszą zostać spełnione oraz jakie parametry musi posiadać budynek, by otrzymać pozwolenie na budowę.

2. Z czego składa się decyzja o warunkach zabudowy?

Tak jak w przypadku planu miejscowego, dokument składa się z dwóch części:

• części tekstowej
• części graficznej

Część tekstowa.

Decyzja wydawana jest dla określonej lokalizacji. W dokumencie znajdują się warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz zabudowy, warunki ochrony środowiska, zasady obsługi w zakresie komunikacji, infrastruktury technicznej. Więcej na ten temat napiszemy w następnym artykule, który będzie poświęcony tylko Warunkom Zabudowy.

Część graficzna.

Część graficzna jest załącznikiem do decyzji i jest to mapa, na której zaznaczone są linie rozgraniczające teren inwestycji, linie zabudowy: obowiązujące lub nieprzekraczalne.

Do decyzji o warunkach zabudowy dołączane są również wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Poniżej przedstawiamy przykładowy dokument decyzji o warunkach zabudowy:

przykładowa decyzja o warunkach zabudowy

3. Zalety i wady warunków zabudowy.

Wadą jest niewątpliwie fakt, że jeśli obecny właściciel działki nie ma tego dokumentu, to trzeba o niego wystąpić. Na decyzję o warunkach zabudowy czekamy kilka miesięcy, w najlepszym wypadku 2-3 miesiące. Oczekiwanie może przesunąć termin rozpoczęcia inwestycji.

Zaletą natomiast jest to, że nie musimy szukać zapisu planu miejscowego oraz nie ma ewentualnej pomyłki w odczytaniu przeznaczenia terenu czy uwarunkowań szczegółowych dotyczących planowanej inwestycji. W decyzji o warunkach zabudowy mamy od razu konkretne wytyczne, które musimy spełnić, by dostać pozwolenie na budowę.

4. Gdzie możemy otrzymać dokument?

Aby otrzymać decyzję o warunkach zabudowy, musimy uzupełnić wniosek. Dokument ten powinien być wypełniony bardzo dokładnie, wiedząc już jaki mniej więcej budynek chcemy postawić na działce. Bardzo często w celu wypełnienia tego dokumentu, inwestor współpracuje już z architektem i to on kompletuje cały wniosek, w którym znajduje się również koncepcja zagospodarowania terenu. W następnym tygodniu napiszemy artykuł, w którym szczegółowo przyjrzymy się wnioskowi.

Decyzję o warunkach zabudowy wydają Urzędy Miasta i Gmin lub Wojewódzkie.

Już za tydzień skoncentrujemy się na temacie dotyczącym warunków zabudowy. O wiele częściej zdarza nam się pracować właśnie z tym dokumentem. Pomimo faktu, że plany miejscowe są cały czas opracowywane, to jak dotychczas obejmują one tylko 30% powierzchni Polski, a co za tym idzie: decyzje o warunkach zabudowy nadal są głównym dokumentem i podstawą różnorodnych zamierzeń inwestycyjnych.

Tak jak zwykle, przypominamy, że możesz skontaktować się z nami na różne sposoby:

• przez e-mail: aleksander@rau-architekci.pl lub
• za pośrednictwem naszego facebooka: Rau Architekci.

Pozdrawiamy 🙂