Witaj!
Tak jak zapowiadaliśmy tydzień temu, dzisiaj przedstawiamy Ci pierwszy artykuł z cyklu „Budowa domu – krok po kroku” . Dzisiaj naszym hasłem przewodnim będzie działka budowlana. Opowiemy o wszystkich kwestiach, na które należy zwrócić uwagę, przy jej wyborze.
Zapraszamy do lektury.
DZIAŁKA BUDOWLANA.
Na co zwrócić uwagę przy jej wyborze?
Chcesz wybudować dom. Pierwszym krokiem, jaki trzeba wykonać, jakże oczywistym, jest posiadanie terenu pod budowę. Jak się zabrać do poszukiwania wymarzonego terenu? Dobra działka budowlana to połowa sukcesu w drodze po pozwolenie.
(Jeśli posiadasz już teren, możesz oczywiście pominąć ten tekst i poczekać na następny, który pojawi się w najbliższym tygodniu. Doradzamy jednak zapoznanie się z niniejszym tematem).
Kwestie formalne.
1. Czy działka leży na terenie, na którym obowiązuje Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)?
Od tego dokumentu powinniśmy zacząć. Plan miejscowy określa przeznaczenie terenu i to dzięki niemu wiemy, czy możemy na interesującej nas działce postawić dom mieszkalny. Nasze pytanie nie jest takie oczywiste, ponieważ jak na razie tylko 30% powierzchni kraju posiada MPZP. O tym dokumencie będziemy pisać już w najbliższym tygodniu.
2. Czy to działka budowlana? Czy będziesz musiał przejść przez procedurę jej odrolniania?
Gdzie możemy sprawdzić czy teren, który Cię interesuje, to działka budowlana?
Właściciel sprzedający działkę powinien to oczywiście doskonale wiedzieć. Jeśli jednak chcemy być pewni, najlepszym rozwiązaniem jest zamówienie mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej. Na nich zaznaczone są użytki gruntowe. Obie mapy możemy zamówić w Urzędzie Geodezji i Kartografii, którego dotyczy teren. Mapy wydawane są w przeciągu kilku dni, kosztują ok. 40-50 zł.
Często możemy zauważyć oferty działek rolnych. Jeszcze do niedawna obszary położone w granicach administracyjnych miasta, były zwolnione z obowiązku przeprowadzania procedury wyłączeń gruntu z produkcji rolnej. Niestety zapisy ustawy zostały zmienione i teraz każdy, kto posiada działkę rolną, a chce na niej wybudować dom, musi starać się o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.
Jeśli kupujesz działkę rolną z zamiarem wybudowania na niej domu, możesz mieć problemy. Zrób wywiad:
- Czy jest MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) terenu, na którym znajduje się Twoja potencjalna działka? Jeśli odpowiedź jest twierdząca i działka jest oznaczona jako rolna – szukaj innej działki. Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych przy wymienionym zapisie w MPZP jest najczęściej niemożliwa.
- Jeśli nie ma MPZP, nie wszystko stracone, ale pamiętaj: procedura będzie czasochłonna: należy wystąpić o warunki zabudowy dla danego terenu. Warunki zabudowy wydawane są dla gruntów rolnych o klasie: IV, V oraz VI (są to grunty o gorszej klasie). To nie wszystko. Warunki zabudowy wydane będą tylko wtedy, gdy:
– do danej działki będzie możliwe podłączenie mediów,
– jeśli działka będzie mieć dostęp do drogi,
– jeśli będzie spełniać zasady dobrego sąsiedztwa.
3. Czy jest dojazd do działki? Czy będzie możliwość zaprojektowania dojazdu do działki?
Mówimy oczywiście o drodze publicznej. Jeśli teren, na którym zostanie przeprowadzona droga, należy do osoby prywatnej, możemy mieć problemy (np w momencie sprzedaży tego terenu). Ten temat zasługuje na oddzielny wpis, który za jakiś czas poczynimy.
4. Czy do działki doprowadzone są niezbędne media?
Dostęp do energii elektrycznej jest obowiązkowy. Warto również oczywiście zwrócić uwagę czy jest możliwe podłączenie się do wodociągu, gazociągu oraz kanalizacji. Super byłoby, gdyby działka była uzbrojona.
Czym różni się działka uzbrojona od nieuzbrojonej?
O działce uzbrojonej mówimy wtedy, gdy istnieją odpowiednie umowy z gestorami sieci (przyłącze energii elektrycznej, gazu, wody i kanalizacji) lub gdy w jej granicy lub w bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się te media i można się do nich podłączyć. Działka nieuzbrojona pozbawiona jest takich możliwości.
Działka uzbrojona z oczywistych względów jest droższa, ponieważ gotowa jest do rozpoczęcia procesu budowlanego. Jeśli zależy Ci na czasie, warto rozważyć zakup właśnie takiej działki.
Jeśli działka jest nieuzbrojona, proces doprowadzenia mediów może być czasochłonny, a co więcej: kosztowny. Kupując tanią działkę nieuzbrojoną musimy liczyć się z dużymi kosztami doprowadzenia do niej ww. mediów, wtedy koszt takiej działki może wzrosnąć nawet dwukrotnie.
Warto zgłębić tę sprawę i przed zakupem działki dowiedzieć się jak dokładnie wygląda sprawa podłączeń. Często zdarza się tak, że blisko interesującego nas terenu przebiega sieć, ale nie możemy się do niej podłączyć (np. sieć przesyłowa).
Gdzie możemy dowiedzieć się czy działka jest uzbrojona czy nie?
Znowu pomocna będzie mapa zasadnicza, którą zamówimy w Urzędzie Geodezji i Kartografii. Na takiej mapie zazwyczaj zaznaczone są wszystkie media, jakie znajdują się na interesującej nas działce oraz w jej sąsiedztwie. Pamiętajmy jednak, że czasami mapa zasadnicza nie jest zgodna ze stanem faktycznym, np przy samowoli budowlanej (jednak zdarza się to dość rzadko, dlatego nadal polecamy tę metodę).
Kwestie prawne.
1. Do kogo należy działka / teren, który zamierzasz kupić?
Powinniśmy zapoznać się z zapisami w księdze wieczystej. Jeśli sprzedawca działki nie będzie miał nic do ukrycia, to bez problemu udostępni nam numer księgi wieczystej. Ważne jest nie tylko to, kto jest właścicielem nieruchomości, ale również:
- czy działka obciążona jest służebnością? (np. sąsiedzi przejeżdżający/przechodzący przez wskazaną działkę)
- czy działka nie jest obciążona hipoteką? (czy obecny właściciel nie zadłużył działki z tytułu kredytu)
- czy działka nie jest obciążona prawem pierwokupu?
Kwestie architektoniczne.
1. Jakie jest sąsiedztwo działki?
Czy wiemy jakie inwestycje są planowane w pobliżu działki? Warto dowiedzieć się czy sąsiad nie ma w planach produkcji pieczarek lub czy za kilka lat nie powstanie w bliskim sąsiedztwie stacja benzynowa /oczyszczalnia ścieków, etc.
2. Jaka jest odległość naszej działki od drogi publicznej?
Jeśli planujemy drogę dojazdową – prywatną, musimy mieć na względzie również to, że do nas będzie należało jej odśnieżanie w czasie zimy.
3. Jak blisko mamy do infrastruktury?
Musimy przemyśleć czego tak naprawdę chcemy. Ciszy i spokoju, ale jednocześnie dalszych podróży do miasta (komunikacja miejsca, szpital, sklepy, szkoła), czy nie?
4. Czy grunt jest nasypowy czy nośny? Jaki jest poziom wód gruntowych? Jaka gleba występuje na działce?
W pierwszym rzędzie polecamy wywiad środowiskowy, sąsiedzi działki bardzo dobrze znają okoliczny teren i prawdopodobnie życzliwie odradzą/doradzą. Terenowe Urzędy Melioracji i Urządzeń Wodnych to również dobre miejsce, by dowiedzieć się czy działka nie leży przypadkiem w obszarach zmeliorowanych. Dodatkowo, warto wykonać badanie gruntu, w którym geolog wykonuje kilka odwiertów i bada podłoże gruntowe. Koszt takiej usługi to kilkaset złotych (700-1000 zł). Na potrzeby zakupu działki taka usługa może być tańsza (firmy oferują np 1 odwiert za cenę 200 zł).
5. Jakich wymiarów jest działka?
Nie powinna być ona zbyt wąska (optimum ok. 21-22 metrów szerokości, by „można było się rządzić”). Według przepisów, dom powinien być usytuowany minimum 4 metry od granicy z sąsiadem, jeśli w danej ścianie planujemy wstawić okna. Jeśli nie – odległość ta zmniejsza się do 3 metrów (węższe działki – 15-16 metrów – mają bardziej liberalne przepisy, jeśli chodzi o usytuowanie budynku, ale o tym opowiemy innym razem).
6. Jakie jest ukształtowanie terenu?
Najlepsza działka budowlana to taka, która jest płaska lub nieznacznie nachylona na południową stronę. Od strony południowej często znajduje się pokój dzienny, a co za tym idzie: dużo okien (widoki rekreacyjne, dobre nasłonecznienie). Dzięki temu dom zimą będzie lepiej dogrzany. Dodatkowo, jeśli budynek będzie posadowiony na spadku, będzie dobrze wietrzony, a dzięki temu nie będzie podatny na zagrzybienie.
Przed „wizją w terenie” warto pooglądać różne projekty domów, by wiedzieć jaki dom nas interesuje:
- Jaka ma być jego powierzchnia?
- Czy ma to być dom parterowy czy z poddaszem użytkowym / dwupiętrowy?
- Czy ma posiadać garaż? Jeśli tak, to czy jedno- czy dwustanowiskowy?
- Czy lubimy domy tradycyjne (stromy dach, drewniane elementy) czy nowoczesne (dach płaski, dużo szkła)?
Jak widać, wiele kwestii jest ze sobą bardzo powiązanych i mogą one nieźle namieszać w głowie. Na dzisiaj, jednak, to już wszystko. Mamy nadzieję, że wyczerpaliśmy temat dotyczący wyboru działki. Jeśli jednak miałbyś wątpliwości, nie wahaj się i pytaj. Po to stworzyliśmy ten cykl postów, by doradzić Ci i ułatwić całe przedsięwzięcie. Wiemy doskonale ile wysiłku trzeba włożyć w to, by cieszyć się z otrzymanego pozwolenia na budowę.
Możesz skontaktować się z nami na różne sposoby:
- przez e-mail: aleksander@rau-architekci.pl lub
- za pośrednictwem naszego facebooka: Rau Architekci.
Pozdrawiamy serdecznie,